2018年,廈門樓市10大預言

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2018年,廈門樓市10大預言

2017-12-13 9:29:5116078次
  • 2018年,廈門樓市10大預言

摘要

還有半個月,馬上要進入2018年了。這一年的廈門樓市像過山車一樣起起伏伏,你是猜中了開頭,還是猜中了結尾?那2018年廈門樓市又會呈現什么樣的局面?我們來預測下。

還有半個月,馬上要進入2018年了。這一年的廈門樓市像過山車一樣起起伏伏,你是猜中了開頭,還是猜中了結尾?那2018年廈門樓市又會呈現什么樣的局面?我們來預測下。

目前廈門樓市情況

買房人都心知肚明,廈門的“地王”、“準地王”這批高地價項目遲早要上市,大家都觀望它們會以何種產品入市?價格怎樣?

從已經公布的預售證價格和放風價看,最低3.9萬/㎡、最高7.9萬/㎡,價格依然十分堅挺,地價還是要傳導至房價,轉嫁到購房者身上。

然而,面粉貴了豈能只做饅頭,當然是要做蛋糕,滿屏的別墅產品。

首先,這至少不會觸碰到調控的限價紅線,別墅盤賣得貴一點也無妨,只要能滿足需求,有錢的人還是愿意買的;

其次,從公布的效果圖看,基本都是疊拼或者聯排別墅為主,高層房源較少,例如首開萬科白鷺、泰禾世茂·汀溪院子索性就是純別墅社區,這樣盡可能少的刺激到普通住宅市場的價格。

最后,從產品的戶型結構上看,基本集中在100平左右,“高單價、小戶型、高附贈、控總價”成為了地王產品的四大標簽,瞄準的是廈門高級改善客戶。

廈門樓市現在出現一個很有意思的局面:已經出讓的高價地扎堆入市,而新拍的土地價格越來越低,從接近4萬/平的地價回落到“2”字頭。

這主要是由于,一方面,信貸政策收緊,不僅房企發行公司債、銀行信貸、資管計劃等融資手段被限,就連海外發債也被堵,房企的融資渠道變窄而且融資成本卻持續走高,部分房企最高年利率在8%以上,因此,房企們都急著要將土地變現回流資金。

而另一方面,國土部嚴打,對71城已出讓的住宅用地的工程進度展開大檢查,堵住了部分房企囤地拖延之路,就算是資金實力雄厚的想捂地抬價也不可能了。

也就是說,廈門樓市必然要經歷一段高價地的集中推盤期,新房成交均價甚至會出現上揚,然而,房價預期在降低,買房人依然有機會買到相對便宜的房子。

2018年,廈門樓市十大預測

1.調控仍將持續,市場迎來平穩調整

2018年,廈門樓市調控仍將持續。在沒有重大政策沖擊的情況下,廈門市場將迎來平穩調整。總體上,一、二手房回上行周期接近尾聲,市場在高壓調控下進入穩定期。 

2.廈門二手房寒冬來了,2018年將迎來量價齊跌的局面

業內人士認為,近期交易稅新政出臺,買二手房成本增加,對二手房市場進一步打壓,再加上限賣政策持續,二手房成交困難,市場陷入觀望,進一步會把購房需求傳導至一手房。

3.土地市場大概率維持現狀,甚至地價有進一步走低的可能

土地市場方面,廈門新景祥業務發展與咨詢顧問中心總經理表示, 近幾次的土拍結果說明土拍熱度真的降下來了,開發商拿地很謹慎,接下來很長一段時間的土拍大概率會維持現在的狀體,甚至地價有進一步走低的可能。

第一,經過這兩年的土地供應,大部分開發商都有土地儲備了,并且土地開發周期拉長,如今對拿地沒有那么迫切的需求;第二,去年以來,不少開發商投入了較多的拿地資金成本,調控之下,銷售端回收資金較慢,加上金融政策的影響,開發商資金鏈壓力比較大。

大塊文案總經理葉旭端預判,明年地價將進一步分化,好的地塊開發商仍然會搶,特別是明年初開發商資金比較充裕的時候,而一般的地塊,則地價會走低。

4. 房價上漲的動力不強,價格高位橫盤

被各種調控政策死死摁住后,目前廈門的一手房價和成交量,至少從數據上看,開始高位橫盤。業內人士認為,2018年廈門樓市將蟄伏消化過高的漲幅。

廈門新景祥業務發展與咨詢顧問中心總經理張建表示:目前地價走低,同時調控之下,購房者趨于冷靜,開發商信心走低,銷售端乏力,明年房價上漲的動力不強。

但是,一手房價格也很難大降。一方面,受產品結構影響,總體房價還可能比今年略高,因為明年入市的大部分是去年的高價地塊,成本在那兒,即使政府控價,是會比較高的。

廈門大塊文案總經理葉旭端認為,目前,廈門新房市場正處于老樓盤消化、地王入市前的階梯期。待明年諸多高地價項目入市,房價格局會變得微妙,因為明年限價政策不會大幅度放開,對于這些項目定價還是有一定影響的。

總體而言,廈門高價地項目即將扎堆入市,不過在政府限價面前,都得俯首。這也是買房的窗口期,購房者可以慢慢淘、認真對比,選到好的房子。

5. 對于廈門炒房客來說,2018年是難熬的一年

2018年是炒房客比較困難的一年,房價未必會跌多少,但成交會比較困難。現在成交困難是因為限貸、限購,明年主要是市場陷入觀望。一大波拋房潮正在路上,資金鏈非常緊張的房主甚至會虧本賣房。

6.2018,對廈門剛需來說,是痛苦的一年

放眼望去,廈門的新盤全面向3萬+靠攏,這條線之下的新房,要么路遠得讓人想哭,要么純剛(Diao)需(si)配置。一批購買力不足的剛需,真的很難在廈門買房了,更多的買房人職能將置業需求轉移至廈門周邊區域,這就是殘酷的現實。

7. 2018,廈門的多家銀行房貸額度依舊緊張

目前,利率上浮、批貸排隊,甚至暫停受理,已是全國普遍現象。業內人士表示,由于額度過于緊張,預計2018年,廈門銀行房貸額度依舊很難大幅度緩解,只會適當放松,對于消費貸使用者、離婚貸款者,買房辦理貸款難度大。

因此,2018年最痛苦的,可能不是腰纏萬貫搶不到房的有錢人,也不是囊中羞澀真正買不起房的人,而是那些剛好夠格按揭的剛需。隨著房貸利率提高,按揭所付出的代價,也在變得越來越高。

8. 2018年廈門買房,這些區域機會最大

大塊文案總經理葉旭端預判,從目前的地塊出讓情況來看,翔安、同安的土地多,說明廈門東部發展策略執行的很好,符合城市發展方向。

未來,這兩個區域的城市建設會加快,地鐵等配套會更快落實,未來,翔安南部新城、環東海域將會是開發熱土,判斷未來5-8年,這兩個區域新城將形成。

包括灌口風景湖片區,去年以來,交通便利程度大幅提升,且本身配套較為完善,集中了不少開發商大咖,又靠近軟三,前景看好。

總體而言:環東海域,因為面積比較廣,潛力大;同安北,鏈接老城區配套,有溫泉資源、環境好,將來的樓市是資源與環境的時代,這個區域將更快地成熟起來;洋塘等島外地鐵社區所在區域,交通便捷,保障房集中人氣,未來將很快帶動周邊配套建設,及周邊區域的成熟。

9、 長效機制或將出臺

日前,新華社發文:中央政治局會議提出“加快住房制度改革和長效機制建設”。廈門均和房地產土地評估咨詢有限公司董事長王崎認為:明年3月底、4月初,樓市長效機制有望出來。

10. 小戶型需求將降低 產品重新掌市場握話語權與統治力

大塊文案總經理葉旭端表示,如今,地價走低,對去年的高地價項目是“前有政策堵截,后有低價項目追兵”,對其入市房價有影響,這些項目要做產品價值體現上下功夫,才能更好地在市場立足。

這個時候,現有的“70/90”政策就不適用了,因為現在廈門新房市場上,小戶型已經非常多,未來廈門二胎政策放開,保障房建設增加,小戶型需求將降低,如果要人們花更多的錢買不舒適的小戶型,也不現實。

事實上,明年廈門市場如何,我們只看一點,當下的人們對樓市必漲的信心到底有多強大。

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