房貸月供是單利還是復利?

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房貸月供是單利還是復利?

2016-11-10 11:22:1811186次
  • 房貸月供是單利還是復利?

摘要

有網友向小編咨詢個問題,內容是這樣:今天我計算了一下房貸月供,本金是65萬,年利率是5.5675%,分25年還清,采取等額本息還款方式。銀行給的月供是月還4011.66,而我自己用月復利模式(即年金模式)算出來是月供3964.55,而銀行給的月供是按月單利模式。想請問,我算對了嗎?...

        小編在這里表示:在公式上,月供是按照單利計算利息的。但房貸絕對是復利!

        因為年利率在折算成月利率時,是沒有考慮折現率的。

        其實經濟學意義上的單利非常少見。

        具體的情況是這樣的:

        房貸的計息周期是1個月,需要你將當期的本利兩清。

        讓我們算一下每個月的房貸構成吧:

        我們通過貸款計算器做個計算,月供為4017.81中,其中利息為3015.73元(650000*5.5675%/12),本金1002.09,剩余貸款本金648997.92,第二個月就是按照剩余的648997.92來計算利息。

        這樣看來,利息是按照本金*利率的方式收取的,符合數學上的單利。

        為什么說它是復利呢?道理很簡單,因為在計算月供時,月利率=年利率/12(這是國際慣例,因此不再展開)。

        假設每年利息是12塊錢,每個月還1塊錢跟一年后一次性還12塊錢是不一樣的,提前歸還利息等于另外支付了利息的利息。

        這樣說明可能好理解些:

        你每個月還的利息依然還在計算利息喲~等于提前了11個月支付當月利息。(雖然你第一個月還了4017.81元,但次月,只有1002.09元不再計收利息,另外的3015.73元,依然在按照月利率收取利息~)

        原因為:單利的月利率不等于年利率/12 

        “單利”其實是極特殊的情況,在實際應用中,是不常見的~所以,借款合同中,并沒有約定“單利計息”,所以也不存在違約一說。

        關于房貸是復利計算證明如下:

        根據復利年金系數的公式,算出的復利現值系數是161.779557(((1+5.5675%/12)^300-1)/(5.5675%/12*(1+5.5675%/12)^300)),乘以月供4017.81后,現值為649999.5217元,與貸款額65萬一致!所以說,月供還款一定是復利!

        此外,小編又計算了該筆貸款月供的復利年金終值系數,((1+5.5675%/12)^300-1)/(5.5675%/12)=648.6483534,乘以月供4017.81后,等于2606145.841元,而根據復利終值系數,65萬元,按照5.5675%/12的月利率計算復利,300期后的終值為:650000*(1+5.5675%/12)^300=2606147.758,兩者相符。

        而且65萬元,按照5.5675%的年利率計算25年后的復利終值,是2518658.461,小于按月利率計算復利的終值,證明了,年利率/12算月利率本身就是復利。

        上面的公式說明:假如,每個月都往銀行存4017.81,在25年后統一到期,每個月收取利息并將利息再次存入,假如月利率為5.5675%/12,25年后,這筆錢會變成260多萬。(這個利率很多短期理財產品都能達到)

        說些題外話:

        小編作為曾經的房貸專員,對常見的還貸誤區,簡單答一下!

        第一:不管是等本還是等額,利息計算的方式都是剩余本金*當期利率,如果逾期未還,是按逾期金額(不是剩余本金)*罰息利率*罰息時間計收罰息。所以,想少還利息,就得多還款!早還款!但是貸款就是因為手上錢不夠……能多還還不如少貸了……所以,要做好財務規劃!

        第二:銀行一開始利息“收得多”是因為貸款本金高!按照本金余額計息,一開始利息肯定很高!同樣期限的貸款,等本方式經常會壓得人喘不過氣!等本方式在在銀行業務規范里的描述是:對還款可能有風險的客戶,建議選擇等本、降低還款周期,加快還款!但是在實際操作中,為了符合收入還貸比(也即是收入超過月供的2倍),一般會推薦等額還款!這絕對是利人利己的!

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